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Toute ouvrage résulte de la conclusion et de l’exécution d’un marché de travaux, classique ou spécifique (marché privé, contrat de construction de maison individuelle) ou de la vente d’un immeuble à construire (vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement).
Dans ce cadre, le constructeur (entreprise du bâtiment, constructeur non réalisateur vendeur) s’engage à le réaliser conformément aux prévisions contractuelles et dans le respect des règles de l’art.
Il ne sera pas ici abordé les garanties spécifiques dues par un vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement.
La responsabilité et les garanties dues par un constructeur diffèrent suivant le stade d’avancement de la construction.
Le locateur d’ouvrage (artisan, entreprise de construction, etc.) est assujetti à la responsabilité contractuelle de droit commun.
Il assume à ce titre deux obligations : exécuter le travail promis et procéder après achèvement à sa livraison.
Il est tenu dans ce cadre à une obligation de résultat de sorte que si le maître d'ouvrage n'est pas satisfait, il a le droit d'engager la responsabilité du constructeur afin d'obtenir des dommages et intérêts pour couvrir les coûts des travaux nécessaires pour atteindre une exécution parfaite du contrat.
Il s’agit d’une étape cruciale pour le maître de l’ouvrage, emportant d’importantes conséquences.
Le Code civil définit la réception comme « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil).
Cette réception va marquer le point de départ des garanties légales dont bénéficie tout maître d’ouvrage.
Il existe différents types de réception :
En principe, la réception des travaux est un acte contradictoire, réalisé de manière amiable, à l’initiative de la partie la plus diligente.
Le maître de l’ouvrage peut être assisté à cette occasion par un maître d’œuvre sinon par un expert du bâtiment ;
À cette occasion, les parties conviennent d’une visite lorsque l’ouvrage est achevé, afin d’en vérifier la conformité selon les attentes prévues par le contrat.
Un procès-verbal de réception est alors établi, signé, et remis en un nombre d’exemplaires par rapport aux parties présentes.
Ce document note les éventuels désordres, malfaçons et/ou non-conformités, alors appelés « réserves », tels que par exemple :
Cette mesure permet de contraindre le constructeur à réparer les désordres sur l’ouvrage dans le délai imparti (garantie de parfait achèvement).
Attention, en l’absence de réserves, la réception va avoir pour effet de purger les non-conformités apparentes pour un maître de l’ouvrage non-professionnel : un trou au milieu du mur, une porte en PVC blanc alors que le contrat la prévoyait en noir, etc.
La réception des travaux peut être également tacite dès lors qu’il y a une volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage.
Cette réception tacite, en cas d’action judiciaire, devra être établie, et sera le cas échéant soumis à l’appréciation du Juge.
En principe, il est considéré qu’il y a volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage lorsque celui-ci :
Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, souvent l'entrepreneur confronté au refus injustifié du maître d'ouvrage de réceptionner l'ouvrage.
La réception judiciaire permet ainsi le prononcé d'une réception qui n'est pas intervenue alors que la réception tacite tend à faire constater judiciairement une réception qui est déjà intervenue entre les parties, tacitement.
Pour reprendre l'expression consacrée, la réception judiciaire est un accord forcé, supposant que l’ouvrage soit en état d’être reçu.
Cette garantie est définie à L’article 1792-6 du Code civil comme « la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».
Elle porte sur l’ensemble des désordres, sans nuance de gravité, dès lors que ceux-ci remplissent l’un des critères suivants :
Il n’est pas nécessaire de prouver la faute du constructeur.
Toutefois, elle ne dure qu’une année et le maître d’ouvrage doit nécessairement passer par une phase amiable avec l’entrepreneur.
L’action judiciaire doit également être engagée dans ce délai, à peine de forclusion.
La garantie biennale est définie à l’article 1792-3 du Code civil et porte sur les éléments d’équipement de l’ouvrage ne faisant pas « indissociablement corps » avec l’ouvrage.
Il s’agit d’éléments d’équipement destinés à fonctionner, pouvant être retirés sans dégradation de l’ouvrage, et dont le mauvais fonctionnement ne peut à lui seul porter atteinte à la destination de l’ouvrage (relevant alors de la garantie décennale).
Le délai d’action est de 2 ans à compter de la réception.
Cette garantie est définie à l’article 1792 du Code civil porte sur les dommages « qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Comme son nom l’indique, la garantie décennale est d’une durée de dix ans à compter de la réception des travaux.
Tout constructeur est tenu par application de l’article L241-1 du Code des assurances de prendre une assurance de responsabilité décennale.
La réception des travaux met en principe fin à la responsabilité contractuelle du constructeur.
Toutefois, les garanties légales ne couvrant cependant pas, au-delà de l’année de parfait achèvement, les désordres ne relevant pas de la garantie décennale, la Cour de cassation a consacré le principe de la responsabilité contractuelle pour les dommages dits « intermédiaires », soit les seuls dommages ne relevant pas de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale ou de la garantie décennale.
Dans ce cadre, la présomption de responsabilité des garanties légales n’a pas vocation à s’appliquer ; le maître d’ouvrage doit rapporter la preuve d’une faute du constructeur.
Cette action est soumise à un délai de forclusion de dix ans à compter de la réception
Le recours à un Avocat est fortement recommandé au vu de la technicité de ces litiges afin d’adopter la meilleure stratégie.
A cet égard, compte tenu de la nature de ce contentieux et de sa complexité, le recours à une expertise judiciaire est généralement nécessaire.
La SCP CBF intervient à tous les stades de la construction, avant ou après réception, tant en phase de conseil que de contentieux.
N'hésitez donc pas à contacter votre cabinet d'avocat compétent en droit de l’immobilier, droit de la construction et de l'urbanisme.
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