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L’acquisition d’un bien immobilier est bien souvent l’achat d’une vie, la réalisation de projets anciens, l’aboutissement d’années de recherches …et la perspective, généralement, du remboursement d’un emprunt pendant des décennies.
Personne ne souhaite voir son rêve virer au cauchemar et découvrir que le bien que l’on pensait solide est en réalité un colosse aux pieds d’argile : termites, insectes xylophages, mérule, infiltrations, travaux « cosmétiques » réalisés avant la vente pour masquer d’importantes fissures, une toiture ou une étanchéité défaillante, nuisances sonores …ces situations sont malheureusement fréquentes.
Pour autant, le vendeur heureux d’avoir vendu sa maison dans laquelle il a vécu pendant des années sans rencontrer le moindre problème peut, lui aussi, se retrouver plongé dans une situation kafkaïenne, accusé de tous les maux par un acquéreur déçu.
La vente immobilière est strictement encadrée : loin de tout manichéisme, l’acheteur comme le vendeur bénéficient de protections.
L’article 1641 du Code Civil dispose que :
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il s’agit là de la définition de la garantie des vices cachés, laquelle est une garantie des défauts d'usage : la chose est délivrée mais elle ne peut être affectée à un usage normal.
Elle ne doit pas être confondue avec d'autres régimes protecteurs des intérêts de l'acquéreur.
La garantie des vices cachés suppose donc la réunion de trois conditions, et cela que le bien acquis soit neuf ou ancien, comme c'est le plus souvent le cas en la matière.
Il faut ainsi pouvoir démontrer l’existence d’un défaut :
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés obéit à de stricts délais : le vice doit être dénoncé judiciairement dans un délai de 2 ans à compter de sa découverte, sans pouvoir dépasser un délai butoir de 20 ans courant à compter de la vente initiale.
Le recours à une expertise judiciaire est inévitable.
L’aboutissement de la procédure, et la preuve de l’existence d’un vice caché, peut permettre à l’acquéreur d’obtenir l’annulation de la vente (action rédhibitoire) ou d’obtenir une diminution du prix de vente (action estimatoire).
Le vendeur peut quant à lui se prévaloir de l’existence d’une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés, dite clause d’exclusion, inscrite dans l’acte de vente.
En fonction des situations, cette clause peut être valablement opposée à l’acquéreur, ou au contraire, perdre tout effet exonératoire.
La matière étant complexe, il est indispensable d’être conseillé.
Expérimentés en ce domaine, les avocats de la SCP CBF sauront vous assister au mieux.
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