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Du mardi au vendredi : 9h - 12h / 14h - 17h
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Vous envisagez d'acheter ou de vendre un bien et vous vous inquiétez des risques associés à cette transaction ?
Vous avez acheté un bien et vous vous apercevez qu’il existe des problèmes ?
Vous avez vendu un bien et l’acheteur entend engager votre responsabilité ?
Les enjeux liés à l’achat ou la vente d’un bien immobilier sont importants à tout point de vue.
Les acheteurs ou vendeurs sont susceptibles d’être confrontés à des questionnements lors de la commercialisation d’un bien immobilier (immobilier neuf, ancien, ventes d'immeubles à la découpe, contrat de construction de maisons individuelles - CCMI, vente en l'état futur d'achèvement - VEFA, etc.) jusqu’à la vente définitive en passant par la conclusion d’une promesse de vente.
Quelques exemples des défis potentiels auxquels les parties impliquées dans une transaction immobilière peuvent être confrontées.
Avant-vente :
Après-vente :
Il existe par ailleurs des spécificités de droit local, uniquement applicable en Alsace-Moselle au sujet desquelles la SCP CBF, Avocats à Metz, sera à même de vous renseigner.
La SCP CBF, Avocat à Metz, est également compétente pour les contrats de vente spéciaux, à l’instar des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), pour lesquelles il existe des garanties spécifiques.
L'article 1601-3 du Code civil définit le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».
La VEFA est un contrat immobilier dans lequel un promoteur ou un constructeur s'engage à construire un bien immobilier selon les spécifications convenues avec l'acheteur.
Avant la signature du contrat de VEFA, l'acheteur signe généralement un contrat de réservation qui précise les principales caractéristiques de la transaction, telles que la description du bien, le prix, les délais de livraison, les conditions de financement, etc.
S’agissant du délai de livraison, des pénalités de retard sont prévues au contrat VEFA.
Dans le cadre d’un recours, une analyse du contrat VEFA est indispensable afin de déterminer la durée du retard de livraison, mais également en fonction de la clause de cause légitime de retard généralement insérée au contrat.
Les causes légitimes de retard les plus fréquentes sont les intempéries, les grèves, la liquidation judiciaire de l’une des entreprises présente sur le chantier, la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise.
Il est donc essentiel de recourir aux services d'un avocat compétent en VEFA pour évaluer de manière précise le retard imputable au promoteur ; cela permet d'éviter de précipitamment accepter une offre amiable d'indemnisation qui pourrait s'avérer insuffisante par rapport aux droits légitimes de l'acheteur.
Les modalités de paiement sont échelonnées en fonction de l'avancement de la construction :
Sur le solde 5% à la livraison, l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation précise que : « (…) Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat »
Une fois la construction terminée, le bien immobilier est livré à l'acheteur conformément aux termes du contrat. L'acheteur peut alors prendre possession de son nouveau logement.
Dans ce cadre, outre l’obligation de construire, d’achever la construction et de livrer l’immeuble, le vendeur d’immeuble à construire est soumis à des garanties spécifiques :
Le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des désordres apparents.
C'est avant l'expiration du délai d'un mois que devront apparaître les vices et les défauts apparents mais il n'est pas nécessaire que ce défaut ou ce vice soit dénoncé avant l'expiration de ce délai.
Attention, l'action en justice doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents
L'article 1646-1 du Code civil précise que « le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées aux maîtres de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ».
Les acquéreurs disposent également de la possibilité d’agir contre les entrepreneurs ayant réalisé les travaux, et le cas échéant leur assureur.
Dès, lorsque survient un dommage après réception et livraison de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement et que celui-ci relève de la garantie décennale, les acquéreurs vont pouvoir agir, au choix, contre le vendeur et/ou directement contre l’entreprise concernée et leur assureur.
Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.
Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du Code civil (CCH, art. L. 111-11).
Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession. Le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'une telle garantie.
En cas d’expiration de ce délai de forclusion d’un an, il est possible de rechercher la responsabilité décennale du constructeur dès lors que les conditions d’application sont remplies.
Il est à noter que la garantie des vices cachés n’est pas due par le vendeur d’immeuble à construire.
Cela est également le cas s’agissant de la garantie de parfait achèvement qui pèse uniquement sur les entrepreneurs qui sont intervenus pour la réalisation des travaux, contre lesquels tant le vendeur que les acquéreurs successifs pourront agir.
Enfin, le vendeur d’un immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, de réparer les désordres intermédiaires (c’est-à-dire des dommages n’étant pas suffisamment graves pour relever des garanties dues par les constructeurs et n’étant pas apparents lors de la livraison).
Toutefois, dans ce cadre, si le fait que le vendeur n’ait pas lui-même réalisé les travaux n’est pas en soi suffisant pour écarter toute faute de sa part. Il convient de démontrer qu’il a commis une faute personnelle décorrélée de celle qui serait imputable aux entreprises ayant réalisé les travaux, mais également distincte de ses propres engagements contractuels.
Que vous soyez acheteur ou vendeur, ou même intermédiaires de l’immobilier (agent immobilier, mandataire immobilier), la SCP CBF, Avocat à Metz, vous conseille et vous accompagne en phase amiable comme contentieuse pour vous défendre et faire valoir vos droits.
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