Des risques existant pour le vendeur ayant participé à la construction du bien immobilier vendu

Une société civile immobilière (SCI) a acquis un terrain nu en 1996 et y a fait construire un immeuble comprenant six appartements.

Monsieur Z., associé de la SCI et entrepreneur individuel, s’est chargé des lots terrassement, gros œuvre, pose de fenêtres, charpente et couverture, zinguerie, enduit, plâtre, sanitaire, électricité et lambris.

L’immeuble a été vendu aux époux X. en 2004, selon acte notarié, lequel précisait que les biens vendus avaient été achevés depuis moins de dix ans, la réception ayant eu lieu en 1999.

Quelques mois après l’entrée en jouissance, les locataires de l’immeuble se sont plaints auprès des nouveaux propriétaires de désordres affectant chacun de leur logement, notamment des problèmes d’humidité, de moisissures, de mauvaises odeurs et de remontées d’eaux usées, d’insonorisation, d’isolation, etc.

Les époux X. ont dès lors saisi le Juge des référés lequel a, par ordonnance en date du 18 avril 2006, ordonné une expertise.

L’Expert judiciaire a relevé de nombreux désordres, parmi lesquels :

• Ø  Absence d’enduit étanche sur les façades, les balcons et terrasse ;
• Ø  Défaut de planéité des sols ;
• Ø  Traces importantes de moisissures ;
• Ø  Absence de canalisation destinée à rejoindre le réseau d’eaux pluviales communal ;
• Ø  Affaissement du dallage, présence d’eau entre le dallage et le revêtement souple ;
• Ø  Absence de faux plafond ou de revêtement plâtre en plafond de l’ensemble des logements ;
• Ø  Absence de VMC ;
• Ø  Mise en œuvre des fenêtres en violation du DTU ;
• Ø  Etc.

L’Expert a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 303 579,23 euros.

L’ensemble des désordres décrits par l’Expert rend l’immeuble impropre à sa destination, en ce sens que le local ne peut pas être décemment habité, et relève dès lors de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil.

Or, lorsqu’il existe des désordres lors d’une vente, l’acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur et peut ainsi agir à l’encontre du constructeur au titre de l’ensemble des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

En outre, la SCI, vendeur, est intervenue en qualité de maître de l’ouvrage.

Or, en application de l’article 1792-1 du Code civil, est réputé constructeur, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’action peut être engagée par l’acquéreur dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, et en conséquence la responsabilité du vendeur de l'immeuble achevé ne peut être recherchée au titre de cette garantie que pendant ce qui reste à courir du délai de dix ans.

Le Code civil ne distingue pas selon que le vendeur est ou non un professionnel, de sorte que le particulier sera tenu comme l’entrepreneur-vendeur, après l’achèvement des travaux.

Il est de jurisprudence constante que cette garantie bénéficie à tous les acquéreurs successifs de l'immeuble (Par exemple : Civ. 1^ère, 28 nov. 1967 : Bull. civ. 1967, I, n° 348 ; D. 1968, p. 163).

Parallèlement, le vendeur ayant participé à la construction de l’immeuble est assujetti à l’obligation d’assurance et ainsi tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage, ayant pour but d’assurer une indemnisation rapide des dommages subis, sans que n’aient préalablement à être discutées les questions de responsabilité.

Cependant, en l’espèce, la SCI a été dans l’impossibilité de produire une quelconque attestation d’assurance dommages-ouvrage.

Or, il est de jurisprudence constante qu’un maître de l’ouvrage qui n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage est responsable sur ses deniers personnels de l’ensemble des désordres relevant des garanties obligatoires des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil.

De même, en cas de vaine exécution menée à l’encontre de la SCI, les associés de cette dernière seront responsables sur leurs deniers personnels, à due concurrence de leurs parts.

L’affaire est actuellement en délibéré devant le Tribunal de grande instance de SARREGUEMINES.

Un jugement devant être rendu prochainement, le présent article sera alors complété.