Trois poteaux et puis s’en vont – le contrat de construction fait loi entre les parties

Le 16 avril 2008, un couple achète un terrain et souhaite y faire construire une maison. Les acquéreurs concluent, le 9 mai 2008, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans auprès d’un constructeur pour un montant de 131 580 euros TTC.

Dans les conditions générales du contrat il est précisé que les plans et notices descriptives acceptés par le couple sont considérés comme définitifs et devront faire l’objet d’un avenant entre les deux parties - soit un deuxième contrat - pour toute modification projetée. Il en va de même des modifications imposées par le permis de construire, l’administration ou les services concessionnaires.

Le jour de la signature du plan, les acquéreurs sollicitent une modification à savoir la suppression de deux têtes de mur de cloison légère ce qui ne pose aucune difficulté au constructeur.

Le permis de construire est accordé le 10 juin 2008.

Toutefois, le 4 novembre 2008, lors de la réunion de démarrage des travaux, la Société constructrice informe les acquéreurs de son intention de mettre un poteau dans le salon-séjour, poteau qui n’était aucunement prévu dans les plans contractuels. Les acquéreurs refusent cette solution et le font savoir au constructeur.

En janvier 2009, les acquéreurs s’aperçoivent que les plans modifiés ne correspondent pas à leur attente et souhaitent obtenir une résolution amiable du contrat de construction et le remboursement des sommes déjà versées.

Le constructeur réclame alors le versement d’un dédommagement à savoir l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 5-2 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle soit plus de 12 000 €.

Les acquéreurs saisissent le Tribunal de grande instance de Metz afin d’obtenir la résolution du contrat, le remboursement des sommes versées et l’indemnisation de leurs préjudices (privation de jouissance de l’immeuble, intérêts intercalaires de leur prêt bancaire).

Le Tribunal de grande instance de Metz rend son jugement le 4 août 2010. Il reconnaît qu’un désaccord est survenu entre les parties ne permettant pas la réalisation du projet de construction entrepris et prononce la résolution du contrat de construction de maison individuelle aux torts des acquéreurs.

Le Tribunal, s’appuyant sur l’article 1184 du Code civil[2] et estimant que les acquéreurs n’apportent pas la preuve d’un accord intervenu avec la Société constructrice sur la modification sollicitée par les acquéreurs, considère que la modification apportée par la Société constructrice ne présente pas un caractère de gravité suffisant. Ainsi, les acquéreurs ne sont pas fondés à réclamer des dommages et intérêts.

De plus, les acquéreurs ayant demandé la résolution de la vente ont ensuite vendu le terrain sur lequel la maison devait être construite, le Tribunal considère qu’ils ont commis une faute à l’égard de la Société constructrice et décide que la Société constructrice pourra conserver les sommes déjà versées par les acquéreurs celles-ci correspondant aux travaux accomplis avant la résolution du contrat.

Enfin, le Tribunal rejette la demande d’indemnisation forfaitaire de la Société constructrice car les conditions générales prévoyaient une telle indemnité en cas de résolution sur le fondement de l’article 1794 du Code civil (« Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l'ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise ») et non sur le fondement de l’article 1184 du même code.

Les acquéreurs interjettent appel de cette décision. La Cour d’appel de Metz infirme la décision des juges de première instance dans un arrêt le 23 octobre 2012.

La Cour d’appel est revenue sur la décision des juges de première instance : elle retient que la résolution du contrat doit être prononcée aux torts de la Société constructrice. La Cour valide la solution adoptée par les juges du Tribunal de grande instance en ce que la pose d’un ou plusieurs poteaux constitue une modification du projet initial mais contrairement aux premiers juges, la Cour retient que « la modification apportée au projet par [la Société constructrice] n’est pas un changement de détail mais une nécessité technique, afin de rendre le projet physiquement viable au sens premier ».

La Société constructrice a donc commis une faute en ne pouvant se conformer au plan établi du fait de la modification de la portée de l’ouvrage, élément technique dont elle avait connaissance lors de l’obtention du permis de construire. Les acquéreurs sont en droit de refuser toute modification par rapport au projet initial validé par les deux parties.

Contrairement à ce qui avait été retenu par les juges du fond, la Cour d’appel de Metz ordonne la résolution du contrat aux torts exclusifs de la Société constructrice et le remboursement par ses soins aux acquéreurs des sommes versées.

Concernant les demandes d’indemnisation des autres préjudices par les acquéreurs, la Cour d’appel rejette la demande de remboursement des intérêts intercalaires de prêt du fait de l’absence de lien de causalité entre la résolution du contrat et le paiement de ces intérêts. Quant à la demande d’indemnisation de leurs préjudices immatériel et moral, la Cour précise que la distinction entre ces deux préjudices n’est pas justifiée et que l’abandon d’un projet immobilier avant toute exécution et la revente rapide du terrain à bâtir fondent une indemnisation du préjudice moral à hauteur de 1 000 euros.

Ainsi, une fois le plan validé par les acquéreurs, commet une faute la Société constructrice qui souhaite modifier le contrat quand bien même elle y serait obligée pour des considérations techniques touchant à la viabilité du projet.

Dès lors qu’il y a vente, le vendeur ne peut modifier l’objet de la vente sans l’accord de l’acquéreur.

[1] Résolution : consiste dans l'annulation des effets obligatoires d'un engagement en raison principalement de l'inexécution fautive par l'une des parties, des obligations mises à sa charge par la loi ou par le contrat.

[2] Article 1184 du Code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »