A quelle majorité est soumise la cession de parties communes ?

L’article 25 de la loi n ° 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…] b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

[…] d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté […] ».

L’article 26 de ladite loi dispose que :

« Sont prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a)      Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

[…]

Elle [l’assemblée générale] ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. […] ».

Il est déduit de ces articles que la vente d’une partie commune non nécessaire au respect de la destination de l’immeuble est soumise à une majorité de deux tiers des voix (majorité de l’article 26).

Tandis que la cession d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble est, quant à elle, soumise à l’approbation unanime des copropriétaires.

Toutefois, il convient de remarquer que l’article 35 de la même loi indique que :

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever […] ».

La jurisprudence estime qu’il y a surélévation au sens de l’article 35 lorsque trois conditions sont réunies :

- une construction bâtie en dur, comportant une prolongation verticale des façades,

- un exhaussement à un niveau plus élevé de la toiture,

- une construction destinée à l’adjonction de locaux privatifs.

Il a déjà été jugé que les travaux d'aménagement de combles privatifs ne sont pas assimilés à une surélévation à défaut d'exhaussement de la panne faîtière.

àCass., Civ. III, 6 octobre 1993 ; Loyers et copr. 1993, comm. 443.

àCA Versailles, 20 décembre 1990 ; JurisData n° 1990-047797.

A l’inverse, les travaux d'aménagement de greniers peuvent créer une surélévation dès lors que leur aménagement et leur restructuration entraînent un exhaussement de la ligne de faîtage du toit de plusieurs mètres.

àCA Paris, 9 octobre 1997 ; Loyers et copr. 1998, comm. 57.

àCA Nancy, 3 novembre 1997 ; JurisData n° 1997-049201.

Ainsi, il convient de distinguer trois cas:

-          La cession d’une partie commune non nécessaire au respect de la destination de l’immeuble soumise à une majorité de deux tiers des voix (majorité de l’article 26).

-          la cession d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, quant à elle, soumise à l’approbation unanime des copropriétaires.

-          La cession du droit de surélever un bâtiment soumise à la majorité de deux tiers de voix ET à l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur.