De la responsabilité du vendeur, du notaire et de l’agence immobilière suite à la survenance de désordres affectant le bien vendu

Monsieur et Madame G. étaient propriétaires d’un terrain situé dans la commune de T. et ont entrepris la construction d’une maison d’habitation, les travaux ayant débuté en 2006 et Monsieur G. ayant lui-même réalisé, mis à part le terrassement des fondations, les travaux de chauffage et la mise en œuvre des menuiseries extérieures, l’ensemble de la construction de son immeuble, soit que sa demande n’ait pas été admise.

Aucune assurance n’a été souscrite par les époux G. au titre de la responsabilité décennale ni de la dommages-ouvrage.

Les travaux se sont achevés le 04 novembre 2007.

L’immeuble a été habité par les époux G. jusqu’au 28 juillet 2008, date à laquelle Monsieur G. étant muté en une autre région, ils ont mis en vente leur immeuble par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Une annonce était diffusée, notamment sur internet, faisant état de ce que l’immeuble était construit sur vide sanitaire.

Monsieur et Madame R. se sont portés acquéreurs de l’immeuble pour la somme de 240 000,00 €, suivant compromis de vente reçu par l’agence immobilière en date du 03 juillet 2008, puis selon acte notarié rédigé par les soins de Maître H. en date du 25 août 2008, ces deux actes reprenant la description de l’immeuble telle qu’apparaissant dans l’annonce publiée par l’agence et faisant notamment état de la présence d’un vide sanitaire.

Cependant, Monsieur et Madame R. ont rapidement constaté que l’immeuble qu’ils avaient acquis était affecté de très graves malfaçons et non-façons, les murs-cloisons étant humides et moisis jusqu’à mi-hauteur et des fissures apparaissant sur les plafonds.

De même, il s’est avéré que l’immeuble n’était pas construit sur vide-sanitaire, contrairement aux indications qui figuraient tant sur l’annonce parue au titre de la vente de l’immeuble que dans l’acte notarié.

Les acquéreurs ont sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire.

Au terme de son rapport, l’expert a retenu pas moins de 18 désordres, et notamment une humidité évolutive des murs de cloisons, due à une absence de film anti-remontée d’humidité sous dallage, au ruissellement de l’eau de pluie battante sur les murs, laquelle s’infiltre par le joint non étanche entre fondation et mur en élévation et enfin, par la présence d’une fuite sur une conduite d’eau chaude, courant sur la dalle du sol.

L’expert a également noté la présence de fissures sur les murs et plafonds, l’immeuble n’étant pas stabilisé, et a précisé que les fondations étaient insuffisantes, présentant des risques de désordres majeurs de fissures sur les murs.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, Monsieur et Madame R. ont saisi le Tribunal de grande instance de METZ dans le cadre d’une procédure à jour fixe à l’encontre de :

-          Monsieur et Madame G., vendeurs, sur le fondement de la garantie décennale et subsidiairement, sur celui des vices cachés,

-          Maître H., au titre de la violation de son obligation de conseil, pour n’avoir pas vérifié la conformité de la description de l’immeuble vendu.

-          Et de l’agence immobilière, également au titre de la violation de son obligation de conseil.

Par jugement en date du 06 novembre 2013, Monsieur et Madame G. ont été condamnés à indemniser Monsieur et Madame R., pour partie sur le fondement de la garantie décennale (travaux de reprise rendus nécessaires par la présence d’humidité dans l’immeuble, ainsi qu’au titre de la fuite constatée sur le réseau d’eau chaude sanitaire de cuisine) et à leur verser une somme de 5 000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Les désordres ne relevant pas de la garantie décennale ont donné lieu à condamnation des époux G. sur le fondement des vices cachés.

La demande tirée de l’absence de vide sanitaire a été rejetée, au motif que les époux R. ne démontraient pas l’existence d’un préjudice à ce titre.

En revanche, les époux R. ont été déboutés de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître H. et de l’agence immobilière.

Le Tribunal a en effet considéré que « la mission du notaire consiste à authentifier les propos qui lui sont tenus et non à en vérifier la véracité. Maître H. n’avait donc pas à s’assurer qu’il existait un vide sanitaire comme indiqué par M. et Mme G. ».

De même, le Tribunal a retenu que l’agence immobilière « est un professionnel de la vente et non un professionnel de la construction. Elle n’était ainsi tenue qu’à la délivrance d’une information loyale sur l’existence des désordres apparents qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier elle ne pouvait ignorer ».

Or, le Tribunal a estimé que les désordres apparents pour l’agence immobilière l’étaient également pour les époux R., et concernant l’absence de vide sanitaire, les époux demandeurs n’auraient pas justifié d’un quelconque préjudice en résultant.

* * *

Ce jugement vient confirmer le principe selon lequel les vendeurs « castors », ayant procédé à la construction de leur immeuble, sont responsables en qualité de constructeurs des vices affectant l’immeuble cédé, et ce, sur leurs deniers personnels, dès lors qu’ils n’ont pas pris la précaution de souscrire une assurance décennale ou dommages-ouvrage.

En revanche, cette décision dégage le notaire de toute obligation de vérification, et ce, en contradiction totale avec la jurisprudence de la Cour de cassation.

En effet, cette dernière retient de façon constante que le notaire « en tant que rédacteur de l’acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte ; qu’en l’espèce, le notaire […] avait l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations de la venderesse » (Civ. 1^ère, 07 févr. 1989, pourvoi n° 86-18559) et que « Les notaires, tenus d’éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels ils prêtent leur ministère, doivent procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes » (Civ. 1^ère, 11 mars 1968 : Bull. civ. I, n° 91).

Le rôle du notaire semble ainsi être un seul rôle « d’authentification » de la parole des parties, de sorte que n’étant plus qu’un organe d’enregistrement, la force probante de ses actes s’en trouve, à notre sens, fortement diminuée.

Enfin, concernant l’agence immobilière, le Tribunal a expressément retenu qu’elle était un professionnel de la vente et non de la construction, de sorte qu’elle n’est tenue que de dénoncer les vices apparents.

Une telle décision est cependant, sur ce point encore, contraire à la jurisprudence existant en la matière, retenant que l’agent immobilier, même s'il n'est pas un professionnel de la construction, doit être en mesure d'identifier les risques existants ou potentiels importants, attirer l'attention des parties sur ceux-ci et préconiser les démarches nécessaires (CA Rouen, ch. civ. 1, 05 oct. 2011 : JurisData n° 2011-032861).

Ainsi, la jurisprudence retient qu’a manqué à ses obligations contractuelles d'information et de conseil, l'agent immobilier qui malgré les problèmes d'humidité flagrants, n'a ni mis en garde son mandant, ni préconisé la réalisation d'un état parasitaire avant toute signature de l'acte de vente (CA Caen, ch. civ. 1, 09 avr. 2013 : JurisData n° 2013-008972).

La décision du Tribunal de grande instance de METZ semble faire de l’agence immobilière un simple intermédiaire, son obligation de conseil étant réduite à néant puisque ne le contraignant qu’à dénoncer les désordres apparents, lesquels seront jugés tout autant apparents pour l’acquéreur.

En conclusion, si cette décision est bien conforme à la jurisprudence sur le vendeur « castor », elle ne l’est pas concernant la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière.

Les juridictions du fond ont en effet tendance à ne pas retenir la responsabilité de l’agence immobilière, la jurisprudence messine comparant l’agence immobilière à un vendeur de savonnettes…

Il faut dès lors être prudent : ce n’est pas parce que l’on cite une décision de la Cour de cassation que les Juges du fond vont nécessairement la suivre.