Garantie des vices cachés : vision objective ou subjective ?

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE METZ, JUGEMENT DU 12 DÉCEMBRE 2012

COUR D’APPEL DE METZ, ARRÊT DU 23 JUIN 2015  

M. et Mme LOKI[1] ont acquis des Époux AGNI 1, selon acte notarié en date du 9 septembre 2005, un pavillon d’habitation construit il y a plus de vingt ans, moyennant le prix de 230 000,00 €, outre 10 000 € de frais d’agence.

Quatre ans plus tard, à l’occasion de travaux de remplacement des fenêtres et des volets roulants, les Époux LOKI ont découvert la présence de suie à l’emplacement des anciens caissons.

Ayant fait appel à un expert privé, ce dernier a constaté la présence de suie derrières des plaques de BA13 qui ont été mises en œuvre tant en partie verticale qu’en partie horizontale au niveau des faux plafonds pour masquer l’existence d’un incendie.

L’Expert privé a également pu constater l’existence de fissures et microfissures, tant dans les murs que dans la dalle béton armé du pavillon.

C’est dans ces conditions que les Époux LOKI ont saisi, en référé, le Tribunal de Grande Instance de METZ d’une demande d’expertise à laquelle il a été fait droit ; le Tribunal ayant désigné, selon ordonnance en date du 22 septembre 2009, deux experts, l’un, inscrit sur la liste des Experts judiciaires en qualité de généraliste de la construction, ayant eu pour mission de se prononcer d’une part, sur l’intensité de l’incendie, et d’autre part, sur les conséquences de l’incendie sur la structure de l’immeuble, et le second, Expert Immobilier, ayant eu pour mission d’évaluer le pavillon à la date d’acquisition en tenant compte des conséquences de l’incendie.

Le premier expert a déposé son rapport retenant que l’intensité de l’incendie n’a pas eu de conséquence sur la structure de l’immeuble.

Sans attendre le dépôt du second rapport d’expertise, les Époux LOKI ont saisi le Tribunal de Grande Instance de METZ d’une demande à l’encontre de Monsieur et Madame AGNI, les anciens propriétaires ; demande en réduction du prix de vente et ce, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.

Monsieur et Madame LOKI sollicitaient que les Époux AGNI soient déclarés seuls et entièrement responsables du préjudice subi du fait des vices affectant l’immeuble qui leur ont été cachés lors de l’acquisition et qui ont été maquillés par l’apposition de plaques de plâtre, sans d’ailleurs qu’aucune déclaration de sinistre n’ait été régularisée à leur compagnie d’assurances.

Le rapport du second expert, déposé le 21 février 2001, venait confirmer que les Époux LOKI auraient pu bénéficier d’une marge de négociation en baisse du prix de vente de l’ordre de 12 000,00 € eu égard aux vices cachés affectant l’immeuble et dont ils n’avaient pas été informés.

٭ ٭ ٭

Le Tribunal de Grande Instance de METZ a, par jugement très motivé en date du 12 décembre 2012, fait droit à la demande des Époux LOKI.

Le Tribunal a rappelé que l’article 1641 du Code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Il en a déduit que pour invoquer la garantie des vices cachés, les Époux LOKI devaient rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments :

• L’existence d’un vice,
• Le caractère caché du vice,
• Le degré suffisant de gravité du vice, le Tribunal venant préciser que l’article 1641 du Code civil n’exige pas que la chose soit inutilisable ou invendable, la garantie des vices cachés pouvant être mise en œuvre dans l’hypothèse où l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance,
•  L’antériorité du vice à la vente.

Le Tribunal a retenu qu’en l’espèce ces quatre éléments étaient réunis puisque :

• La présence de traces de fumées et de suies dans l’immeuble vendu constitue un vice,
• Les Époux AGNI n’ont pas contesté que le vice n’était pas apparent lors de la vente et ne pas avoir informé les acquéreurs de la survenance de l’incendie et de l’existence de traces subsistant,
• La survenance d’un incendie dans un immeuble est de nature à diminuer la valeur du bien, ce qui a été retenu par le second expert judiciaire,
• L’incendie ayant eu lieu au mois de novembre 2000, il est bien antérieur à la vente réalisée en 2005.

Les Époux AGNI ont ainsi été condamnés au versement d’une somme de 12 000,00 € correspondant à la diminution du prix de vente.

٭ ٭ ٭

Les Époux AGNI ont interjeté appel de cette décision, selon déclaration au greffe du 1er février 2013.

La Cour d’appel de METZ a, par un arrêt du 23 juin 2015, infirmé le jugement intervenu et rejeté toute demande indemnitaire.

La Cour a, en effet, retenu que l’existence d’un vice caché n’était pas rapportée, que l’incendie n’avait causé que des désordres esthétiques lesquels avaient été réparés au moment de la transaction.

Elle a également retenu que « c’est donc à tort que le tribunal a cru devoir caractériser un vice caché dans l’absence de révélation de l’incendie d’un canapé ayant eu lieu dans la maison au motif d’ordre psychologique que la connaissance de ce fait aurait amené un éventuel acquéreur à demander une réduction du prix, alors qu’aucun élément objectif ne permet de retenir que l’immeuble était affecté d’un vice causé par l’incendie au moment de la vente ».

٭ ٭ ٭

Il résulte de ces décisions deux appréciations contradictoires du vice caché : l’une subjective, l’autre objective.

Il semble que l’on soit dans une espèce où l’erreur sur une qualité substantielle de la chose[2] rejoint l’action de la garantie des vices cachés sans toutefois se superposer.

En effet, les termes mêmes de l’article 1641 du Code civil, d’après lequel les vices cachés doivent être tels que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus correspondent à la jurisprudence sur la nullité pour cause d’erreur, qui définit la substance de la chose comme la qualité de la chose qui avait un caractère impulsif et déterminant qui a conduit à conclure un contrat.

La survenance d’un incendie dans une maison est une qualité qui peut être rédhibitoire pour tout acheteur.

Cependant, si toutes les conséquences d’un incendie ont pu être réparées dès lors le vice affectant l’immeuble n’est plus une défectuosité intrinsèque de la chose.

Or, il convient de rappeler que la Cour de cassation retient « l'erreur sur une qualité substantielle, lorsqu'elle ne s'analyse pas en une défectuosité intrinsèque compromettant l’usage normal de la chose ou son bon fonctionnement, n'est pas un vice caché et ne donne donc pas naissance à la garantie afférente » (Cass., Civ. 1, 14 décembre 2004, n° 01-03.523, Jurisdata n° 2004-026149, Bull. civ. 2004, I, n° 326).

  En l’espèce, la décision de la Cour rejetant l’action des vices cachés apparaît critiquable puisque celle-ci exclut catégoriquement l’existence d’un vice alors même qu’il subsiste des traces de fumée et de suie notamment sur le parquet, de sorte qu’il existait une défectuosité intrinsèque à l’immeuble.

L’action aurait-elle eu plus de chance de prospérer sur l’erreur sur les qualités substantielles de la chose ?

[1] Les noms ont été modifiés.

 [2] Article 1110 du Code civil