Les désordres affectant un immeuble contigu

Dans le cadre d’un marché de travaux concernant la construction d’un immeuble en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), des désordres sont survenus, affectant gravement l’immeuble voisin, ce dernier s’étant partiellement effondré. De quels recours disposent le propriétaire de cet immeuble et le maître de l’ouvrage?

Une société X, société civile immobilière (SCI), a obtenu un permis de construire en vue de la construction d’un immeuble de plusieurs logements destinés à la location. Divers professionnels étaient intervenus à ce titre.

Alors que les logements étaient en voie de finition, la SCI X a souhaité engager des travaux à l’arrière du bâtiment, en vue de réaliser des parkings.

L’existence d’une arrivée parasite d’eau ayant été signalée, il est apparu nécessaire de procéder à un drainage et à la réalisation d’un muret de soutènement des terres afin de ne pas risquer des désordres au parking ou au mur sur la limite foncière parallèle.

Cette tâche a été confiée à un entrepreneur, la Société Y, laquelle a réalisé des travaux de fouille en tranchée.

Ces travaux ont malheureusement été effectués trop profondément par rapport aux fondations du mur du voisin, et deux jours plus tard, le mur du bâtiment voisin s’est effondré.

Le recours du propriétaire de l’immeuble contigu

Le voisin dont l’immeuble est touché par les désordres peut se retourner indifféremment contre l’entrepreneur ou contre le maître de l’ouvrage, sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage. De plus, le propriétaire voisin peut également rechercher la responsabilité de l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil – étant précisé qu’il sera nécessaire, en pareil cas, de rapporter la preuve de la faute de l’entrepreneur.

Dans la pratique, la solution la plus fréquemment retenue par le voisin dont l’immeuble est affecté de désordres est celle de la recherche de la responsabilité du maître de l’ouvrage pour trouble anormal du voisinage, dans la mesure où le voisin n’aura aucune faute à prouver.

C’est pour cette deuxième solution qu’avaient opté les époux L., propriétaires du bâtiment dont le mur s’était effondré. Ils se sont par conséquent retournés contre la SCI X [1].

De quel recours dispose dès lors le maître de l’ouvrage ?

Il est apparu en premier lieu nécessaire pour le maître de l’ouvrage de conserver des preuves de son absence de responsabilité dans la survenance des désordres, et par conséquent de solliciter du Président du Tribunal de grande instance qu’un expert soit désigné.

Au terme de son pré-rapport, l’expert judiciaire concluait à l’absence de responsabilité de l’entreprise Y. Il convenait dès lors de faire preuve de prudence, dans la mesure où il n’appartient pas à l’expert de dire le droit, mais seulement de fournir des éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités.

La SCI X décidait par conséquent de s’adjoindre les services d’un expert privé.

Dans son rapport définitif, l’expert judiciaire revenait sur ses allégations, et retenait que la fondation de l’immeuble voisin n’avait plus été maintenue en pied du fait que son assise avait été sapée.

En pareil cas, le maître de l’ouvrage dispose d’un recours contractuel contre l’entrepreneur. Il lui appartient toutefois de démontrer l’existence d’un lien contractuel entre les parties, puis de rapporter la preuve d’une faute commise par l’entrepreneur dans l’accomplissement de sa mission.

En l’espèce, aucun devis n’avait été signé, il s’agissait d’une commande verbale.

La faute, en l’espèce, résidait dans le fait pour l’entreprise Y de ne pas avoir avisé la SCI des risques courus ou des violations des règles de l’art dans la réalisation des travaux.

En effet, il était démontré dans ce dossier que la Société Y était une entreprise hautement qualifiée d’envergure internationale, et qui disposait d’une expérience certaine dans le domaine dans lequel la SCI X lui avait confié des travaux.

Parallèlement, la Société Y tentait d’échapper à ses obligations en prétendant n’avoir effectué aucune prestation de travaux, mais seulement avoir mis à disposition de la SCI X du matériel (une mini pelle) avec mise à disposition d’un chauffeur. Elle en concluait qu’il n’existait aucun lien contractuel.

Cependant, il était démontré que ces travaux étaient intervenus sous l’autorité de l’entreprise Y, et à l’occasion de précédents contrats d’entreprise acceptés par cette entreprise.

La SCI X sollicitait dès lors du Tribunal de condamner la Société Y à la garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre à la demande des voisins au titre des désordres ayant affecté leur immeuble.

Le Tribunal de Grande Instance de THIONVILLE a fait droit à cette demande.

La décision à ce jour n’est cependant pas définitive. La société Y a soumis cette décision à la censure de la Cour d’appel, devant laquelle la procédure est actuellement pendante.