Sur la modification du montant du loyer commercial

En matière de bail commercial, la fixation originaire du montant du loyer reste le seul cas dans lequel s’exerce une liberté totale des conventions, la jurisprudence retenant que le loyer initial ne peut être imposé aux parties par décision de justice (Civ. 3^ème, 23 fév. 1983, Société Shopping Décor c. Sté Secar. – CA Paris, 28 avr. 1972 : D. S. 1972, somm. 106).

 

Par application de l'article L. 145-4 du Code de commerce, « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».

 

À l’issue de cette période, dans l’hypothèse où les parties souhaiteraient voir le bail se poursuivre, il existe trois possibilités :

-          Laisser le bail se poursuivre par tacite reconduction,

-          Par application de l’article L. 145-10 du Code de commerce, « À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction »,

-          Le bailleur qui entend proposer le renouvellement du bail au preneur, avec le cas échéant une augmentation du loyer, doit lui faire signifier par huissier de justice un congé avec offre de renouvellement.

 

Si les parties ne parviennent pas à un accord quant au montant du loyer au moment du renouvellement du bail, la fixation du loyer est régie par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

 

 

            Sur la compétence du Président du Tribunal de grande instance :

 

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent».

 

Ainsi, par principe, seul le Président du Tribunal de grande instance est compétent pour statuer sur une demande principale tendant à voir fixer le montant du loyer commercial.

 

Les « autres contestations » relèvent de la compétence du Tribunal de grande instance, quel que soit le montant du loyer en cause : par exemple, le Tribunal peut seul condamner au paiement (TGI Paris, 20 mars 1974 : Gaz. Pal. 1974, I, p. 273).

 

En outre, toujours selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, le Tribunal de grande instance a la faculté de se prononcer à titre accessoire sur la fixation du prix renouvelé, soit dès lors que cette question ne constitue pas la demande principale ayant justifié la saisine du Tribunal.

 

 

            Sur le délai de prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé :

 

Après délivrance d'un congé comportant offre de renouvellement du bail, il appartient au bailleur qui veut obtenir une augmentation du prix du bail d'agir dans le délai de prescription de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

 

Le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé est situé à la date de prise d'effet de ce nouveau bail, c'est-à-dire à la date du renouvellement (Civ. 3^ème, 28 févr. 1979 : Gaz. Pal. 1979, 2, pan. jurispr. p. 306 ; Rev. loyers 1979, p. 260 ; Bull. civ. 1979, III, n° 51).

 

 

            Sur les critères de déplafonnement du loyer commercial :

 

L’article L. 145-34 du Code de commerce fixe la règle selon laquelle, sauf exceptions, le loyer du bail renouvelé doit être plafonné :

« À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »

 

Selon Monsieur Michel PÉDAMON, le principe du plafonnement vise « essentiellement à protéger les locataires contre les hausses excessives de loyer, contre les variations locatives de trop grande amplitude, de manière à préserver l'équilibre de leur exploitation » (M. Pédamon : RTD comm. 1993, p. 637).

 

Cependant, le système de plafonnement a été vivement critiqué par la doctrine, qui estimait qu’il permettait de maintenir des loyers sous-évalués.

 

A ainsi été instituée une possibilité de déplafonnement, prévue à l’article L. 145-33 :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. »

 

La modification notable d'un seul de ces éléments suffit pour écarter le plafonnement (Civ. 3^ème, 09 juill. 1979 : Gaz. Pal. 1979, 2, somm. p. 480).

 

Il convient également de préciser que la charge de la preuve de l’existence d’une modification notable pèse sur le bailleur (Civ. 3^ème, 28 sept. 2004 : Gaz. Pal. 2005, somm. p. 1309).

 

 

1. Ainsi, le loyer commercial peut être déplafonné en cas de modification notable des éléments définis aux articles R. 145-3 et R. 145-8, alinéa 2 du Code de commerce.

 

L’article R. 145-3 du Code de commerce dispose :

« Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. »

 

L’article R. 145-8 ajoute :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

 

Ainsi, le déplafonnement est justifié en cas :

-          De travaux de rénovation exécutés dans l'immeuble par le bailleur (CA Paris, 19 déc. 1979 : AJPI 1980, p. 484),

-          De travaux d'embellissement et de transformation des parties communes (Civ. 3^ème, 9 oct. 1996 : Gaz. Pal. 1997, 2, pan. jurispr. p. 180 ; Bull. civ. 1996, III, n° 208), même s'ils ne concernent que l'esthétique de l'immeuble (Civ. 3^ème, 19 mars 1997 : JurisData n° 1997-001284 ; Loyers et copr. 1997, comm. 313),

-          De l’installation d'un ascenseur (CA Paris, 19 oct. 1993 : Administrer mai 1994, p. 54),

-          De la mise en valeur d’une vitrine (CA Paris, 29 mai 1981 : D. 1981, inf. rap. p. 393).

 

De tels travaux réalisés par le bailleur constituent un motif de déplafonnement à la condition qu’ils aient une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Civ. 3^ème, 9 juill. 2008 : JurisData n° 2008-044785 ; Administrer nov. 2008, p. 40, note J.-D. Barbier).

 

Cependant, le déplafonnement ne peut pas résulter de travaux que le bailleur a l'obligation de réaliser, comme des travaux d'entretien du gros-œuvre, rendus nécessaires par l’existence de dégradations (CA Paris, 16^ème ch. B, 13 févr. 2004 : JurisData n° 2004-235728 ; Loyers et copr. 2004, comm. 129, note Ph.-H. Brault), ou comme la réfection d'une toiture (CA Paris, 21 avr. 1992 : Gaz. Pal. 1992, 2, somm. p. 508).

 

De même, le bailleur ne peut pas se prévaloir, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d'appréciation de la valeur locative, de travaux dont il n’a pas assumé la charge, à l’instar des travaux d’amélioration réalisés par le locataire.

 

 

2. Le loyer peut être déplafonné lorsque les obligations des parties définies à l'article R. 145-8 du Code de commerce, sont modifiées au cours de l’exécution du bail.

 

Par exemple, l’octroi d’une autorisation de sous-louer donnée en cours de bail justifie le déplafonnement du loyer commercial (Civ. 3^ème, 16 déc. 1992, Sté Générale Discount Alimentaire c/ Bourrichon ; contra).

 

De même, l’augmentation des charges incombant au bailleur justifie un déplafonnement.

 

La Cour de cassation en a décidé ainsi en cas de triplement de l'impôt foncier (Civ. 3^ème, 13 juill. 1999 : Loyers et copr. 1999, comm. 238).

 

Cependant, l’augmentation des charges de copropriété ne peut justifier un déplafonnement du montant du loyer commercial (CA Paris, 28 févr. 2001 : JurisData n° 2001-139022 ; Loyers et copr. 2002, comm. 10).

 

 

3. Une modification contractuelle ou judiciaire des activités autorisées par le bail peut entraîner le déplafonnement du loyer commercial

 

Tel est le cas de l’ajout de nouvelles activités, par exemple :

-          L'adjonction d'une activité de PMU à un café-bar (CA Paris, 13 juin 1997 : Loyers et copr. 1999, comm. 11),

-          De l'activité de glacier à celle de boulangerie-pâtisserie (CA Paris, 16^ème ch. B, 14 oct. 1993 : JurisData n° 1993-023366 ; Administrer mars 1994, p. 56),

-          Ou encore d'une cabine d'esthétique et d'UV à un salon de coiffure (CA Paris, 16^ème ch. B, 24 janv. 1992 : Gaz. Pal. 1992, 1, somm. p. 1999, note P.-H. Brault).

 

Le déplafonnement du loyer commercial peut également intervenir dès lors qu’un nouveau commerce est substitué à l'ancien (Civ. 3^ème, 15 mai 1979 : Gaz. Pal. 1979, 2, somm. p. 39 ; Rev. loyers 1979, p. 517, note Viatte).

 

 

4. Enfin, le déplafonnement du loyer commercial peut intervenir dès lors que les « facteurs locaux de commercialité » ont été modifiés.

 

Les facteurs locaux de commercialité sont définis par l’article R. 145-6 du Code de commerce, lequel dispose :

« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. »

 

Le déplafonnement ne peut intervenir que si la modification de ces facteurs est survenus entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement (Civ. 3^ème, 11 déc. 1996 : Gaz. Pal. 1997, 1, p. 208, note J.-D. Barbier).

 

Ainsi, la jurisprudence a accepté de déplafonner le loyer commercial en cas :

-          De construction de plus de 1 000 logements dans le quinzième arrondissement de PARIS, destinés à être occupés par une population aisée, pour un commerce de cadeaux et linge de maison (Civ. 3^ème, 22 janv. 1992 : Rev. Loyers 1992, p. 208) ou encore de 1 104 logements avec accroissement de la population active pour un bar-tabac (Civ. 3^ème, 17 avr. 1996 : Loyers et copr. 1996, comm. 356),

-          D’augmentation du nombre de visiteurs du musée du Louvre, entraînant une augmentation de la fréquentation des stations de métro voisines (CA Paris, 23 févr. 1996 : Gaz. Pal. 1997, 2, somm. p. 398),

-          De développement des activités du quartier Sentier pour un café-brasserie (CA Paris, 27 oct. 1995 : JurisData n° 1995-023359 ; D. 1995, inf. rap. p. 247),

-          De l’augmentation de la population pour une boucherie-charcuterie (Civ. 3^ème, 23 nov. 1993 : Rev. loyers 1994, p. 151) ou une banque (CA Rouen, 2^ème ch, 10 janv. 2002 : JurisData n° 2002-181011) ;

-          D’élargissement des trottoirs doublant la circulation piétonnière et inauguration d'un Palais des Congrès, pour une confiserie (Civ. 3^ème, 29 mars 1995 : Rev. Loyers 1995, p. 346),

-          De l’ouverture d'un centre commercial ou d'une galerie marchande (CA Paris, 15 sept. 1989 : D. 1989, inf. rap. p. 225. – Civ. 3^ème, 27 févr. 1991 : Rev. loyers 1991, p. 321),

-          Etc.

 

Il convient à ce titre de préciser que la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 avril 1986 a retenu la modification des prix et loyers pratiqués dans le voisinage ne saurait, à elle seule, constituer un motif de déplafonnement des loyers commerciaux, l’article L. 145-34 ne renvoyant pas au 5° de l’article L. 145-33.

 

Enfin, et en tout état de cause, les baux conclus pour une durée supérieure à neuf années (Civ. 3^ème, 20 mars 1991 ; Administrer juin 1991, p. 23, note J.-D. Barbier), de même que les baux dont la durée qui, par le jeu de la tacite reconduction, excède douze années (Civ. 3^ème, 8 nov. 1995 : Gaz. Pal. 1996, 1, p. 127, note J.-D. Barbier) voient leurs loyers échapper au plafonnement.