Sur la responsabilité du diagnostiqueur

La SARL P. IMMO a acquis un immeuble à METZ, en date du 13 juin 2008.

L’immeuble ayant été placé sous le régime de la copropriété, il a fait l’objet de ventes par lots, un jeune couple, les époux C., s’étant notamment porté acquéreur en date du 12 juillet 2010 d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble et comprenant des locaux sous combles, vendus comme local à aménager.

À ce titre, la venderesse a déclaré, au terme de l’acte de vente notarié, qu’aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou équipement indissociable de cet ouvrage n’avaient été réalisées sur l’immeuble depuis moins de dix ans.

De plus, était joint aux actes de vente un diagnostic technique des bâtiments établi par un cabinet de géomètres experts le 19 mai 2008, conformément aux dispositions de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, ce diagnostic indiquant que la couverture de l’immeuble présente un état de dégradation faible à moyenne, nécessitant au pire des cas, d’envisager un traitement localisé de la toiture.

Cependant, dès après la signature de l’acte de vente, les époux C. ont constaté que la couverture de l’immeuble était totalement vétuste, des infiltrations étant apparues dans toutes les pièces de l’appartement.

La copropriété a fait appel à un maître couvreur zingueur qui n’a pu que constater la particulière vétusté de la toiture, laquelle avait déjà fait l’objet de nombreuses réparations, et mettre en œuvre des réparations ponctuelles en urgence.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a saisi le Juge des référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit selon ordonnance du 22 mars 2011.

L’expert a déposé son rapport définitif d’expertise en date du 13 février 2012, relevant en premier lieu qu’un contrat de maîtrise d’œuvre avait été conclu le 21 juillet 2008 entre la SARL P. IMMO et Monsieur D., architecte, pour des travaux estimés à la somme de 205 000,00 € HT.

Invitée par l’expert à produire le programme de travaux ainsi que les différentes factures, la SARL P. IMMO n’a pas déféré à ces demandes, se contentant de soutenir qu’elle n’avait fait réaliser dans l’immeuble que de menus travaux, telles des reprises de l’électricité des communs ou de la cage d’escalier.

S’étonnant de l’inadéquation existant entre les travaux énumérés par la SARL P. IMMO et le montant des travaux à hauteur de 205 000,00 € HT, l’expert en a conclu que la mention portée dans l’acte de vente selon laquelle aucun travaux relevant de l’article 1792 du Code civil n’aurait été entrepris dans les dix années précédant la vente est manifestement erronée.

Par ailleurs, l’expert a confirmé l’existence des désordres, ayant relevé que la couverture et la zinguerie de toiture étaient dans un tel état de vétusté que le clos et le couvert n’étaient pas assurés, des infiltrations étant apparues dans l’appartement des époux C.

En outre, l’expert judiciaire a relevé que d’importants travaux de modification de la charpente avaient été réalisés, ces travaux emportant modification de la structure de l’immeuble de sorte qu’ils auraient dû faire l’objet d’une vérification par un bureau de contrôle, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Il a chiffré le montant des travaux de reprise à la somme de 174 966,61 €.

Des pourparlers se sont engagés mais n’ont cependant pas abouti, de sorte que la copropriété, ainsi que les époux C., ont saisi le Tribunal de grande instance de METZ selon assignation en date du 12 février 2014 dans le cadre d’une procédure à jour fixe, sollicitant condamnation :

-          De la SARL P. IMMO sur le fondement de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs (article 1792 du Code civil) ;

-          Et du cabinet d’experts géomètres, sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil).

Le Tribunal de grande instance de METZ a statué selon jugement en date du 04 mars 2015.

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Le cabinet d’experts géomètres avait effectué un diagnostic, conformément à l’article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, au terme duquel :

« Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »

Concernant ce diagnostic, l’article 46-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. »

Le cabinet de géomètres a indiqué que sa responsabilité ne pouvait être engagée, dès lors que la loi ne lui imposait que la réalisation d’un constat visuel de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, n’ayant rien de commun avec une expertise et ne nécessitant aucune investigation particulière.

Sur ce point, le Tribunal a rappelé que le cabinet d’experts géomètres « a classé le bâtiment en index 3 « dégradation faible » à 4 « dégradation moyenne – traitement localisé à envisager » ; ».

Or, « même s’agissant d’un simple constat visuel de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, sans investigation particulière, sans rapport avec une expertise ou un diagnostic pathologique, il résulte de l’expertise qu’après visualisation des photos originales jointes au diagnostic SRU, la dégradation aurait dû avoir une note minimum de 4 et non de 3 à 4 et au niveau de l’étanchéité courante de 4 ; que le diagnostiqueur s’est contenté de l’état des couvertures vues de la rue, de la cour intérieure et des ouvertures existantes, que l’accès à une grande partie de la couverture aurait pu se faire à partir des deux fenêtres des chiens assis de la façade avant et qu’il existait au moins un velux à l’époque ».

Le Tribunal ajoute : « un classement clair en index 4 « dégradation moyenne – traitement localisé à envisager » aurait convaincu les acheteur d’un appartement sous combles de procéder à des vérifications plus amples avant leur achat, puis à y renoncer ou à négocier le prix en conséquence ; que [le cabinet de géomètres experts] qui a procédé à des investigations limitées et a minimisé les résultats en se référant à un index 3 rassurant qui n’avait pas lieu d’être, a commis une faute qui l’oblige à réparer le préjudice subi ».

En conséquence, le Tribunal a condamné le cabinet de géomètres experts in solidum avec la SARL P. IMMO à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise, ainsi que les époux C. au titre du préjudice de jouissance par eux subi.

La responsabilité du diagnostiqueur est habituellement retenue par la jurisprudence, dès lors que celui-ci a commis une faute dans l’établissement de son diagnostic.

Il a en effet d’ores et déjà été jugé que la responsabilité délictuelle de l'architecte chargé de réaliser différents diagnostics techniques à l'égard des acheteurs doit être retenue dans la mesure où ses diagnostics sont erronés, notamment en ce que dans son diagnostic de performance énergétique, il classe à tort la maison en catégorie D au lieu de la catégorie E (CA Nîmes, ch. civ. 1, sect. B, 20 déc. 2012 : JurisData n° 2012-032983).

De même, engage sa responsabilité professionnelle une société de diagnostic technique n'ayant pas accompli consciencieusement sa mission par application de l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation et ayant au contraire fait preuve d'une désinvolture manifeste en ne regardant la toiture que de loin, empêchant ainsi les acquéreurs de procéder à leur achat en toute connaissance de cause (CA Riom, ch. civ. 1, 07 mai 2009 : JurisData n° 2009-003677).

En pareil cas, la Cour de cassation retient l’existence d’un lien de causalité entre la faute du professionnel diagnostiqueur et le préjudice allégué, de sorte que le diagnostiqueur doit être condamné au paiement des travaux de reprise et à indemniser le préjudice de jouissance subi (Civ. 3^ème, 26 sept. 2012, JurisData n° 2012-021613).

Toutefois, force est de constater qu’en condamnant le diagnostiqueur in solidum avec le vendeur d’immeuble, le Tribunal de grande instance de METZ est allé plus loin qu’il ne l’avait été par le passé.

En effet, par jugement en date du 18 septembre 2013, le Tribunal avait retenu que les erreurs du diagnostiqueur « ont eu pour conséquence de fausser les résultats du diagnostic de performance énergétique. Par suite, [les acquéreurs] ont été ainsi mal informés sur le coût énergétique annuel du bâtiment qu’ils envisageaient d’acquérir […]. Par la faute du diagnostiqueur, [les acquéreurs] ont ainsi perdu une chance de ne pas acquérir le bien ou à tout le moins de négocier à la baisse le prix de vente ».

Le diagnostiqueur avait ainsi été condamné à indemniser les demandeurs à hauteur de 80 % de leur préjudice subi.

Or, suite au jugement du 04 mars 2015, le diagnostiqueur est désormais considéré comme étant à l’origine directe du préjudice, sur un pied d’égalité avec le vendeur d’immeuble.